عطیه صفی زاده -یک کارشناس اقتصاد مسکن وضعیت کنونی بازار مسکن را به دلیل نبود نظارت و مکانیزم‌های قیمت‌گذاری مناسب، «ر‌ها شده» توصیف کرد و افزود: در حالی که در سایر حوزه‌های اقتصادی، مکانیزم‌های نظارتی و شکایت‌پذیری وجود دارد، بازار مسکن تقریباً هیچ نظارتی ندارد. مالکان به دلیل نبود محدودیت‌های قانونی، بدون هیچ دغدغه‌ای به دلخواه قیمت‌گذاری می‌کنند و این باعث شده که بخش زیادی از مردم به خصوص مستأجران زیر فشار اقتصادی شدید قرار بگیرند.
به گزارش «افق تازه»، بازار اجاره بهای مسکن در ایران در زمستان ۱۴۰۴ همچنان به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی و اجتماعی خانوار‌ها تبدیل شده است. در حالی که طی سال‌های اخیر قوانین مختلفی برای ساماندهی این بخش تصویب شده است، همچنان نبود نظارت کافی، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مستأجران، این بازار را در شرایط بحرانی قرار داده است. رشد بی‌وقفه اجاره بها به ویژه در کلان‌شهر‌ها، بسیاری از خانواده‌ها را به حاشیه‌نشینی سوق داده و به فشار اقتصادی شدیدتری بر اقشار کم‌درآمد و متوسط منجر شده است. در مقایسه با دیگر کشور‌ها، تفاوت‌های چشمگیری در مدیریت بازار اجاره مسکن به چشم می‌خورد. به عنوان مثال، در آلمان سیاست‌های سختگیرانه‌ای برای کنترل اجاره بها وجود دارد که اجازه نمی‌دهد افزایش قیمت‌ها خارج از چارچوب مشخصی باشد. علاوه بر این، حمایت‌های قانونی از مستأجران به‌گونه‌ای طراحی شده است که خانوار‌ها نهایتاً ۲۰ تا ۳۰ درصد از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند. حتی در شهر‌های بزرگ مانند برلین که تقاضا برای مسکن بالا است، دولت با اعمال سیاست‌هایی همچون سقف اجاره بها، از افزایش ناعادلانه قیمت‌ها جلوگیری می‌کند. این در حالی است که در ایران، به‌ویژه در شهر‌های بزرگی چون تهران، اجاره بها گاه تا ۷۰ درصد از درآمد ماهانه مستأجران را به خود اختصاص می‌دهد. چنین شرایطی نه تنها باعث کاهش سطح رفاه اجتماعی شده، بلکه مشکلاتی نظیر مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و حتی افزایش نرخ بزهکاری را نیز به همراه داشته است. در کشور‌هایی مانند سوئد و هلند نیز دولت‌ها با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و تأمین مسکن اجتماعی، تلاش می‌کنند تا فشار اجاره بها را بر مستأجران کاهش دهند، اما در ایران این سیاست‌ها یا ناکارآمد بوده یا به مرحله اجرا نرسیده‌اند. این مقایسه نشان می‌دهد که ضعف نظارت، نبود قوانین شفاف و فقدان اراده جدی برای مدیریت بازار اجاره بهای مسکن در ایران، این بخش را به یکی از بحرانی‌ترین حوزه‌های اقتصادی تبدیل کرده است. در شرایط کنونی، ضرورت دارد که سیاست‌گذاران با الگوگیری از تجربیات موفق جهانی، سیاست‌هایی عملی و پایدار را برای ساماندهی این بازار و کاهش فشار بر مستأجران اتخاذ کنند.
در همین راستا با یکی از کارشناسان حوزه مسکن به گفت وگو نشسته که نتیجه را باهم می‌خوانیم:
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، با انتقاد از وضعیت کنونی بازار مسکن ایران، آن را بازاری رهاشده توصیف کرد که به دلیل نبود نظارت و مدیریت درست، به جولانگاه سودجویی و فشار‌های اقتصادی بر مردم تبدیل شده است.
وی اظهار داشت: بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی کشور به شدت تحت تأثیر مشکلات بازار مسکن قرار گرفته‌اند و دولت برای رفع این بحران، باید اقدامات جدی و فوری انجام دهد.
وام‌های مسکن؛ ابزاری ناکارآمد
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به بحث وام‌های مسکن گفت: با وجود اینکه نمایندگان مجلس خواستار افزایش وام مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان بودند، این وام‌ها عملاً دردی از بازار دوا نکرده‌اند و ساختار فعلی وام‌دهی نه تنها به نفع مردم نیست، بلکه بحران و تورم در بازار مسکن را افزایش می‌دهد.
گودرزی وضعیت کنونی بازار مسکن را به دلیل نبود نظارت و مکانیزم‌های قیمت‌گذاری مناسب، «ر‌ها شده» توصیف کرد و افزود: در حالی که در سایر حوزه‌های اقتصادی، مکانیزم‌های نظارتی و شکایت‌پذیری وجود دارد، بازار مسکن تقریباً هیچ نظارتی ندارد، مالکان به دلیل نبود محدودیت‌های قانونی، بدون هیچ دغدغه‌ای به دلخواه قیمت‌گذاری می‌کنند و این باعث شده که بخش زیادی از مردم به خصوص مستأجران زیر فشار اقتصادی شدید قرار بگیرند.
وی در ادامه به شکست اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد و اظهار داشت: مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانست یکی از ابزار‌های مؤثر برای تنظیم بازار و کاهش مشکلات عرضه باشد، اما این سیاست به دلیل عدم همکاری سازمان‌های مختلف و ضعف در اجرا، به نتیجه نرسید، حتی این طرح از بودجه سال ۱۴۰۴ نیز حذف شد.
نارضایتی عمومی و بحران اقتصادی
این کارشناس مسکن با بیان اینکه تقریباً تمامی اقشار جامعه از وضعیت کنونی بازار مسکن ناراضی هستند، گفت: مردم ایران در حال حاضر دو برابر کشور‌های اروپایی برای مسکن هزینه می‌کنند، اما بهره‌وری و کیفیت خدمات بسیار پایین است، افزایش اجاره بها و قیمت مسکن به حدی رسیده که بسیاری از خانوار‌ها مجبور شده‌اند به حاشیه‌نشینی روی بیاورند.
گودرزی اضافه کرد: آمار‌ها نشان می‌دهند که سالانه حدود ۱۵ درصد از مردم به دلیل عدم توانایی پرداخت هزینه‌های مسکن، به حاشیه شهر‌ها مهاجرت می‌کنند.
رابطه نرخ ارز و مسکن؛ کلاهبرداری آشکار
وی در بخش دیگری از سخنان خود به سوءاستفاده برخی مالکان از نرخ ارز اشاره کرد و گفت: افزایش قیمت مسکن و اجاره بها هیچ ارتباطی با نرخ ارز ندارد، این که قیمت مسکن به دلار محاسبه شود، در حالی که حقوق مردم به ریال است، یک کلاهبرداری آشکار است که اگر بخواهیم درآمد دلاری داشته باشیم، هر ایرانی باید حداقل ۱۴۰ میلیون تومان درآمد ماهانه داشته باشد. اما با درآمد‌های فعلی که میانگین آن ۱۲ میلیون تومان است، این رویکرد کاملاً ناعادلانه است.
این پژوهشگر حوزه مسکن تأکید کرد: دولت باید هرچه سریع‌تر برای کنترل این بازار وارد عمل شود.
گودرزی بیان کرد: در نهایت، دولت ناچار است به بازار مسکن ورود کرده و با قانون‌گذاری منطقه‌ای، رفتار‌های سودجویانه و خودسرانه را کنترل کند، بدون نظارت و اقدامات عملی، بحران مسکن نه تنها حل نخواهد شد، بلکه به مشکلات اجتماعی و اقتصادی بیشتری دامن خواهد زد.
این کارشناس مسکن در پایان خواستار توجه جدی مسئولان به مشکلات این بخش شد و تصریح کرد: ساماندهی بازار اجاره و قیمت مسکن نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، قانون‌گذاری شفاف و اجرای قاطع است، در غیر این صورت، این وضعیت باعث افزایش نارضایتی عمومی و تضعیف هرچه بیشتر اقتصاد کشور خواهد شد.
